L’Emploi des Cadres dans l’Immobilier à fin 2015
26 févr. 2016
LDC devenu Derote Vatté & Associés, DVA Executive Search, vient de souffler sa seconde bougie avec une équipe quasiment au complet pour son activité de conseil en recrutement par approche directe et de consulting spécialisée dans les métiers de l’immobilier et de la construction.
Nous sommes heureux, Sophie Vatté et moi-même, tous deux « Managing – Partners » de la jeune société, de reprendre la rubrique « L’Emploi des Cadres dans l’Immobilier » que j’avais créée sous d’autres cieux, après cette période de lancement et de montée en puissance.
L’année 2015 a été satisfaisante puisque avec 76 missions de « chasse », d’évaluation et de consulting signées, nous sommes quasiment à l’objectif fixé lors de notre création voici deux ans.
Pour autant l’environnement économique général n’a pas été de tout repos. Depuis trois ans le schéma est toujours le même : en mars de l’année A, la majorité des économistes et des acteurs pronostiquent une reprise de la croissance en A+1, à la fin du second trimestre, c’est la déception et le doute, et au mois de septembre, le consensus table sur une reprise en A+2….
Contexte économique global et industrie immobilière.
L’année 2014 n’a pas connu de rentrée et la fin de l’année a été calme. Quant à l’année 2015, son début a été marqué par le drame du terrorisme, renouvelé en fin d’année, qui introduit une nouvelle menace prégnante pour nos sociétés et ce faisant, pour leur économie.
Pourtant, après un second trimestre favorable suivant deux mois actifs en février et mars au cours desquels nous avons rattrapé la contre-performance de janvier, une vraie rentrée a eu lieu en septembre 2015, nous avons connu un excellent mois d’octobre, un mois de novembre perturbé dans sa seconde quinzaine pour les raisons que l’on connaît, et un mois de décembre qui s’est révélé être le meilleur en nombre de missions signées.
Las ! Une revue économique a fait l’un de ses derniers titres de l’année sur la « ReCrise », le début de l’année 2016 n’est guère réjouissant sur le plan de l’économie générale si l’on en juge par l’ensemble des épées de Damoclès qui nous menacent : bourses mondiales toutes en fortes baisse stigmatisant les craintes d’une nouvelle crise financière, menace du terrorisme mondialisé et structuré, conflits du Moyen-Orient, d’Afrique et d’Asie, fin du cocktail de l’afflux de liquidités injectées par les banquiers centraux qui n’ont plus les moyens d’agir pour inverser la tendance à la récession de l’économie américaine après sept ans d’expansion d’une part, corriger l’orientation déflationniste de l’économie européenne d’autre part, chute des cours du pétrole et des matières premières, inquiétudes sur la santé de l’économie chinoise après l’éclatement de sa bulle de liquidités….Bref la macro-économie en ce début d’année 2016 n’est pas à la fête !
C’est un peu mieux pour l’économie française avec une consommation qui s’est améliorée en 2015, des marges qui se sont reconstituées, des fusions acquisitions en middle cap qui ont nettement rebondi et un indice du climat des affaires à 101 points en décembre malgré les attentats.
C’est beaucoup mieux pour l’immobilier et la construction.
La Fédération des Promoteurs Immobiliers constate dans son dernier point de conjoncture, « que les indicateurs de la construction neuve sont en train de repasser au vert » et qu’il y a un regain d’optimisme de la part des opérateurs en matière de logements collectifs, lié tout particulièrement à la reprise des ventes aux investisseurs particuliers et aussi, à la vente en bloc qui a progressé depuis le début de l’année, tout particulièrement auprès du secteur social, l’accession à la propriété restant à la traîne. Il faut dire que des mesures sérieuses ont été enfin prises avec le dispositif Pinel, le PTZ élargi. Elles se sont ajoutées, globalement pour la construction, aux dispositifs publics en faveur de la performance énergétique (éco-PTZ, crédit d’impôt transition énergétique prolongés..). Ainsi l’activité du bâtiment pourrait-elle s’améliorer en 2016 malgré la chute prévisible des marchés publics. De façon générale, il semble que la vente d’immobilier, y compris d’ancien, repartirait globalement, si le terrorisme ne vient pas perturber une reprise encore fragile…
En matière de logement social, L’Etat, Action logement et l’ANRU ont signé en octobre dernier la convention tripartite relative au financement du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) qui confirme et précise la mobilisation de 5 Md€ générant 20 Md€ d’investissements pour rénover les quartiers de la politique de la ville et amplifier l’action en faveur de la mixité sociale, de l’égalité et de la citoyenneté. Parallèlement, la structuration d’Action logement sur l’ensemble du territoire aboutissant à un nombre réduit de collecteurs et à une recherche d’optimisation des moyens humains se poursuit entre toutes les ESH concernées. Globalement aux alentours de 100.000 logements locatifs et foyers ont été financés par les organismes HLM qui détiennent et gèrent 4,8 millions de logements et logent plus de 10 millions de personnes. Bon nombre des opérations neuves ont été acquises en VEFA auprès de la promotion privée, tendance en hausse depuis ces trois dernières années. Enfin, la mise à niveau du parc en matière énergétique va bon train.
En matière d’immobilier d’entreprise, la situation locative est restée stable en 2015, c’est-à-dire médiocre, la situation ne pouvant s’améliorer sensiblement qu’avec une croissance nette du PIB au-delà de 1,5% par an. En conséquence les nouveaux produits tertiaires sont rares et liés à un besoin utilisateur, il y a un risque de pénurie et donc de hausse des prix et corrélativement de baisse des taux pour les mêmes actifs qui tournent auprès d’investisseurs cherchant coûte que coûte à placer leurs excès de liquidités…
Les petites et moyennes surfaces en Ile-de-France, inférieures à 5.000 m², se sont plutôt bien portées, compensant un volume de transaction sur les grandes surfaces en forte chute. Paris intra-muros s’est globalement très bien porté, selon le dernier point de BNP Paribas Real Estate.
Quant à la logistique, la hausse de la demande placée en entrepôts de plus de 5.000 m² sur l‘Ile-de-France dont l’Oise est supérieure à 16% par rapport à 2014, et à 30% pour les entrepôts de plus de 10.000 m² sur l’ensemble de l’hexagone.
Le marché de l’investissement institutionnel, sensible au terrorisme, s’est néanmoins remarquablement bien porté, avec une performance record depuis 2007 atteignant 29 Md€, dont 18 Md€ en bureaux en croissance de près de 10%. L’investissement en immobilier commercial a enregistré un recul notable en France par rapport à l’année dernière, contrairement d’ailleurs à l’Europe, particulièrement sur les marchés d’Allemagne, du Royaume Uni qui ont connu un fort accroissement, et sur certains marchés européens périphériques qui ont vu leur volume d’investissement tripler en un an sur ce segment.
Pour 2016, les professionnels anticipent une activité au moins stable en matière d’immobilier locatif, comme en investissement compte tenu des liquidités prêtes à s’investir dans l’immobilier français, sous deux réserves toutefois : qu’il y ait suffisamment de produits disponibles sur le marché, et que les attentats ne perturbent pas les choses, notamment dans les espaces publics que sont les centres commerciaux. A noter par ailleurs, la croissance déjà constatée en 2015 et prévisible des investissements en « value add » et « opportunistic », portant sur des investissements de moins de 30 M€, réalisés dans le cadre des family-offices et du « private equity ». Citons également l’énorme collecte des SGP pour leur SCPI « Grand Public » cette année : en augmentation de 47% à fin juin 2015, la collecte nette 2015 dépasse sans doute 4,3 Md€ cette année, record toute catégorie, laissant planer un doute sur la capacité des SGP à trouver les opportunités d’investissement correspondantes.
Globalement, force est de reconnaître que dans le contexte général de l’économie, et même si la reprise est fragile, l’industrie immobilière ne s’est pas mal portée en 2015. Cette tendance devrait se poursuivre en 2016 sauf accident lié à la volatilité du contexte géopolitique international dont l’incidence sur l’immobilier comme sur les activités financières, on le sait, est très sensible.
Pour l’activité de recrutement dans l’industrie immobilière, les statistiques 2015 de l’APEC ne sont pas encore sorties. Le nombre de recrutements en France sur l’année devrait se situer entre 1.820, chiffre 2014 et 2990, chiffre 2013, concentrés sur l’Ile-de-France (39% en 2014), les régions Rhône-Alpes (11%) et Paca (8%). Sur le solde, on peut estimer une forte activité sur les régions Midi-Pyrénées et Aquitaine et une bonne stabilité sur les Pays de Loire, tout particulièrement sur Nantes avec le fort développement de groupes régionaux de promotion immobilière.
L’activité de DVA Executive Search
Nous avons réalisé près d’un tiers de notre activité en nombre de missions avec la promotion immobilière résidentielle privée et l’aménagement. Il s’est agi pour une grande part de postes de direction de centre de profit, agence, région, filiale et de direction du développement. Incontestablement l’année 2015 a été celle du renforcement des équipes de développement, et dans une certaine mesure, de la reconfiguration du management de centre de profit avec de nombreux changements dans les régions. Ces dernières ont optimisé et renforcé leur structure ; Lyon, Nice, Marseille, Bordeaux, la côte Basque, ont toujours le vent en poupe.
Nous avons également été missionnés pour la recherche de directeurs techniques, en résidentiel mais aussi en immobilier d’entreprise multiproduit-opérations complexes, France et international.
L’international prend d’ailleurs de l’ampleur.
Avec prudence, un certain nombre de promoteurs, parmi les nationaux mais aussi quelques multirégionaux indépendants, envisagent de croître plus fortement à l’international, en Pologne, au Maroc, de revenir en Espagne, et même d’autres pays, en Europe voire plus loin. Nous avons ainsi été missionnés pour un poste de directeur du développement à l’international et nous étudions actuellement l’organisation humaine et les recrutements conséquents d’un opérateur dont le dirigeant prend personnellement en charge le développement des activités à l’étranger.
Une prise de conscience est à noter sur les grandes opérations, complexes et « multiproduit », en Ile-de-France dans le cadre du Grand Paris.
Conséquence : des recrutements de directeur de projet chez les promoteurs ainsi que chez de grands aménageurs, ayant une pratique très confirmée du logement collectif, mais aussi de l’urbanisme opérationnel, maîtrisant les candidatures à concours et les réponses aux appels d’offres. Les groupes de promotion se sont d’ailleurs tous structurés en ce sens, d’abord sur le Grand Paris, ensuite dans les métropoles régionales en pointe. Sur cette fonction, les profils recherchés sont des monteurs d’opération confirmés, de niveau élevé, dotés d’un réseau étoffé au sein des collectivités territoriales et auprès d’apporteurs d’affaires diversifiés et d’un double cursus ingénieur / urbanisme – aménagement.
La fonction commerciale a été présente, notamment le recrutement d’un directeur commercial d’un grand territoire, avec la difficulté de la fonction liée aujourd’hui à la multiplication des canaux de distribution et des produits : vente assise en bureaux de vente, vente debout, vente par internet, vente par réseaux de CGP, vente en bloc aux SCPI, autres institutionnels et au secteur social, sur une grande diversité de produits : collectif accession, investissement Pinel, résidences services LMNP / LMP, Censi Bouvard. Il n’est pas évident en conséquence de trouver « l’Homme clé », directeur ou directrice commercial(e), qui a l’expérience, les compétences pour articuler entre eux l’ensemble de ces canaux de distribution dans une stratégie marketing-media et commerciale-vente de façon optimale. Il faut faire des choix parmi les priorités qui dépendent bien évidemment de l’organisation et des compétences existantes, mais les professionnels d’expérience qui répondent à ce cahier des charges sont très rares. Nous avons aussi travaillé sur un directeur marketing et ventes dans le secteur du loisir, et étoffé les équipe de commercialisation vente assise.
Toujours dans la promotion résidentielle, quelques postes siège, en direction administrative et financière et communication, complètent le tableau.
Notons aussi que les promoteurs de toute taille se montrent actifs. Attitude déjà observée l’année dernière, la « tentation entrepreneuriale » permet désormais aux promoteurs « entrepreneurs » d’être attractifs vis-à-vis de professionnels confirmés de grands groupes. Ainsi quitte t’on sa société, leader ou major national avec une ancienneté de dix ans, ou l’on était directeur du développement à 35/45 ans, pour rejoindre un petit groupe d’associés afin, par exemple, de développer l’activité de promotion en Ile-de-France.
L’immobilier du commerce et de la distribution est à égalité avec la promotion immobilière avec près d’un tiers de notre activité en nombre de missions. Nous avons travaillé pour de grandes foncières de galeries marchandes et centres commerciaux, les promoteurs spécialisés, pour les enseignes et les prestataires de services associés.
Les postes de commercialisation et merchandising de malls ont eu la primeur des recrutements en 2015, et cela se poursuit chez les opérateurs, tant sur de nouveaux projets que pour les centres commerciaux et retails parks existants. Ces derniers ont pris une nouvelle configuration, toutes les foncières et promoteurs se lancent dans le développement de retail-parks « innovants », en dehors même des spécialistes de ce produit. Il y a en ce domaine plus de création de poste que de remplacement. Les services commercialisation « retail » des grands du conseil en immobilier, ainsi que les sociétés de transaction et de conseil spécialisées en locaux commerciaux ont également recruté bon nombre de responsables de commercialisation, responsables retail-parks en 2015. Ces dernières se structurent en étoffant ou en créant leur département « retail » avec une équipe de conseils-commercialisateurs soit multifonction, soit bien affectés à un domaine de compétences : centre-ville, retail-parks, développement d’enseigne en exclusivité, centre-commercial (moins souvent en 2015), investissement…
Signalons aussi des postes d’asset-management spécialisé, toujours complexes car ne correspondant pas au modèle habituel de l’asset-manager dans le tertiaire, bon nombre de postes d’exploitation : property management au sens large (gestion immobilière avec une excellente maîtrise de la gestion locative, de la copropriété), développement de la gestion pour compte de tiers chez les foncières, en concurrence directe des sociétés prestataires spécialisées. L’anglais est impératif.
Il y a aussi eu des recrutements de directeur de centre, directeur de zone, marketing….Enfin, les postes de siège, tout particulièrement des responsables et directeurs juridiques, ont été fortement demandés, spécialisés en baux commerciaux, mais ayant hauteur de vue, dimension multidisciplinaire et parlant anglais ce qui n’est pas si fréquent dans cette population. Il s’est agi autant de remplacement que de création.
Citons une création de poste de directeur administratif et financier au sein d’une foncière, coordonnant contrôle de gestion, comptabilité, fiscalité et trésorerie et des réflexions depuis la fin de l’année sur la création de nouveaux postes émergents en matière de sécurité des sites à la suite des derniers évènements.
Concernant les enseignes, elles ne sont pas toutes au mieux de leur forme, ralentissement et arrêt de l’activité (redressement voire liquidation..) sans compter disparitions et rachats, côtoient néanmoins l’apparition de nouvelles marques dotées d’un plan de développement plus ou moins actif. Notons le retour de l’alimentaire avec de nombreux recrutements de responsables expansion, ce qui s’est considérablement raréfié dans les autres segments, le développement actif de la franchise qui prend bien sa place dans le décor. En ce domaine, les recrutements de franchisés sont beaucoup plus sélectifs et qualitatifs, avec la recherche d’une expérience professionnelle adaptée pour les candidats à la franchise, ou une période de formation probatoire avant d’être sélectionné.
Enfin nous avons observé une véritable ouverture sur les profils : nous élargissons les recherches aux métiers du commerce stricto sensu. Les professionnels de l’immobilier « retail » considèrent unanimement que l’immobilier « retail » est du « retail » avant d’être de l’immobilier, notamment dans la commercialisation ou nous avons recruté des acheteurs issus d’enseignes haut-de-gamme, de grands magasins, France et étranger.
D’ailleurs, le haut-de-gamme et le luxe se développent plus nettement avec un rayonnement à l’international, en expansion et en commercialisation. Les parcours recherchés sont ceux du négoce sous toutes ses facettes, avec un réseau international, une excellente maîtrise du merchandising et des achats, du marketing et de la communication.
De façon générale chez tous les opérateurs, foncières et promoteurs, il s’agit de se différencier dans sa production, de dénoter, sortir du quotidien, imaginer, trouver de nouveaux concepts auprès des consommateurs, susciter « l’effet Waouh », l’extraordinaire, le qualitatif…..Tout en assurant la rentabilité et la rapidité de réalisation de l’opération, ce qui n’est pas toujours aisé à concilier !
Les investisseurs institutionnels hors « retail » ont représenté 15% de nos missions en 2015. Nous avons travaillé essentiellement sur des postes d’asset-management pour un grand gestionnaire d’actifs français, profils confirmés et spécialisés notamment en hôtellerie internationale, pour des sociétés d’obédience étrangère et un family-office, asset-managers confirmés en tertiaire de profil valorisation / développement optique « value add », asset-managers juniors en logistique et en bureau, enfin, asset-managers paneuropéens sur les marchés allemands, UK, Europe du sud.
Nous avons aussi été missionnés pour des postes de project management, de property-management intégré, de comptabilité ; enfin un gros family-office nous a mandaté pour un directeur du développement et des investissements, poste très confirmé en charge de la recherche, des acquisitions, du développement-montage d’opérations en « value add » et « opportunistic » de 30 à plus de 100 M€ sur Paris, première couronne et quelques grandes métropoles régionales.
Les sociétés de service et de conseil, hors « retail » n’ont représenté en 2015, que 10% de nos missions. Nous avons travaillé en property-management, administration de biens, contrôle de gestion, gestionnaire de fonds professionnels, centrale de vente en résidentiel, pour des postes en gestion de copropriété, gestion locative, un responsable administration des ventes, un responsable du développement de solutions de désamiantage, un mandat de Président…
Le solde, de 10% de nos missions, concerne un poste de directeur du développement tertiaire, également chargé du développement de la promotion chez un spécialiste du clés en main, des chefs de projets maîtrise d’œuvre d’exécution, des chargés d’affaires grands projets dans l’ingénierie des ascenseurs, un directeur juridique, deux postes de direction immobilière utilisateur, l’un concernant un responsable de service maintenance technique au sein d’une grande caisse de retraite et de prévoyance, l’autre, un chef de projet MOD chez un leader de l’énergie. Enfin, nous avons été missionnés pour recruter le directeur commercial et marketing d’un grand club sportif et évènementiel.
Par fonction, nous avons réalisé près de 25% de nos missions en développement et montage de projets immobiliers, 17% en investissement, gestion de biens et d’actifs, 17% en commercialisation et marketing, 16% en fonctions « corporate » siège : administration, finances, gestion, comptabilité communication, et surtout juridique, 12% en postes techniques, travaux, projet et maintenance, 7% de postes de direction générale et de centre de profit, enfin 8% en missions de conseil.
Notons parmi ces dernières, la recherche de trois administrateurs indépendants de haut niveau, d’une part pour un groupe immobilier diversifié, d’autre part pour la filiale promotion immobilière rattaché à un holding financier.
Nous avons aussi apporté à notre partenaire allemand, PMC International, une mission executive search de « Finance Manager Germany » pour un fonds spécialisé en logistique avec lequel nous l’avons mis en relation lors d’Expo Real à Munich. D’autres contacts sont d’ores et déjà prévus en ce début d’année 2016, à Düsseldorf et Munich.
Les perspectives 2016
L’environnement économique français est plutôt favorable aux activités immobilières en 2016.
La croissance, plus forte en 2015 qu’en 2014, n’a certes pas encore permis un raffermissement de l’offre, chaînon toujours manquant à la croissance qui conduit à maintenir une prévision prudente pour 2016 (+1,2 %), mais la situation financière des entreprises est en voie d’amélioration, la montée en puissance du CICE et la première tranche du pacte de responsabilité ont eu pour conséquence un rebond du taux de marge laissant espérer une évolution favorable du côté de leurs dépenses d’investissement en 2016.
Mieux encore, au vu de l’orientation favorable des ventes immobilières tant dans le neuf que dans l’ancien, des mesures de soutien prises par l’Etat, de l’amélioration des enquêtes tant auprès des promoteurs que des dirigeants et leaders d’opinions de l’immobilier et de la construction, l’investissement des ménages contribuerait positivement à l’activité en 2016, en convergence avec l’investissement institutionnel, français et international, qui continue à démontrer son intérêt pour l’immobilier hexagonal.
Mais les épées de Damoclès que constituent les risques de crise dans le monde et leurs conséquences, la dépendance de l’économie française vis-à-vis de son environnement international, enfin les nouvelles donnes du terrorisme islamique que nous avons déplorées en 2015, sont nombreuses et provoquent de grandes incertitudes. L’instabilité est extrême et risque de le rester en 2016.
Laurent DEROTE – Sophie VATTE – 26 février 2016
